Das Ertragswertverfahren

In Deutschland erfolgt die Bewertung von Immobilien neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren in dem dritten klassischen Wertermittlungsverfahren. Die Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren wird von vielen Immobiliengutachtern und Immobiliensachverständigen favorisiert. 

Das Ertragswertverfahren dient im Alltag des Immobiliengutachters der Ermittlung von Werten bei Mietobjekten wie Mehrfamilienhäusern als auch bei gewerblich genutzten Immobilien. Der Ertragswert setzt sich aus zwei Werten zusammen. Zunächst ist der Bodenwert des Grundstückes, auf dem sich eine Immobilie befindet, durch den Immobiliengutachter zu ermitteln. Für die Wertermittlung der Immobilie ist aber auch der Wert, der sich aus Einnahmen wie Miete und Pacht ergibt, für den Immobiliensachverständigen ein wichtiger Faktor. 

Beim Ertragswertverfahren geht es entsprechend eher um Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften. Wenn eine Immobilie, die einen Ertrag erwirtschaftet, veräußert werden soll, ist es relevant, den zu erwartenden jährlichen Reinertrag zu kennen. Der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige kann über zukünftige Erträge mittels Ertragswertverfahren eine Prognose erstellen. 

Der Immobiliensachverständige hat im Ertragswertverfahren, eine komplexe Rechenaufgabe zu lösen. Dazu werden zwei unterschiedliche Verfahren angewandt. Der Immobiliengutachter kann bei der Wertermittlung für eine Immobilie auf eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zurückgreifen. Bei dieser wird der Bodenwert sowie der daraus abzuleitende Bodenwertzins nicht berücksichtigt. Lediglich die baulichen Anlagen werden vom Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen für die Wertermittlung der Immobilie herangezogen. Beim vollständigen Ertragswertverfahren bezieht der Immobiliengutachter hingegen den Wert von Grund und Boden in die Bewertung der Immobilie mit ein. Allerdings wird der Immobiliensachverständige für die genaue Wertermittlung dann auch das Vergleichsverfahren hinzuziehen müssen. 

Anschließend wird der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige den Mietwert, der sich in erster Linie aus der Objektgröße, der Ausstattungsqualität und der Lage ergibt, errechnen.  Der Immobiliengutachter muss allerdings von dem ermittelten Rohertrag für die genaue Wertermittlung der Immobilie noch die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten anteilig abrechnen. Bei der Wertermittlung muss der Immobiliensachverständige den Liegenschaftszins in die weiterführenden Berechnungen mit einbeziehen. Die Höhe richtet sich nach der Lage des Grundstücks. Vom Immobiliengutachter wird der Liegenschaftszinssatz entsprechend auf die Art der Nutzung der Immobilie umgelegt. Abschließend wird nun vom Immobiliensachverständigen aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert errechnet.