Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren

In Deutschland wird neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren als klassisches Wertermittlungsverfahren häufig das Sachwertverfahren angewandt. Mit dem Sachwertverfahren versucht der Immobiliengutachter die möglichen Kosten, die bei einer zu bewertenden Immobilie für die Wiederherstellung notwendig wären, möglichst genau einzuschätzen.

In der Regel werden alle Immobilien, die der Eigennutzung dienen sollen und keine Mietobjekte sind vom Immobiliensachverständigen im Sachwertverfahren beurteilt. Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen kommt für die Verkehrswertermittlung dieses Verfahren bevorzugt zum Einsatz. Aus dem Sachwertverfahren als maßgebendes Wertermittlungsverfahren leitet sich der Verkehrswert ab. Das Sachwertverfahren stützt sich in seinen Berechnungen auf die gesetzlichen Vorgaben aus der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und der Wertermittlungsrichtlinien (WertR), die für alle Bewertungsverfahren die Grundlage darstellen.

Der Wert von bebauten Grundstücken kann grundsätzlich über das Sachwertverfahren erfolgen. Die Berechnung des Sachwertes, die der Immobiliengutachter vornimmt, beruht im Wesentlichen auf zwei getrennt voneinander zu beurteilenden Werten. Unter Berücksichtigung der Erschließungskosten ermittelt der Immobiliengutachter zunächst den Bodenwert. Hinzu kommt dann noch der Sachwert der Immobilie, der aus dem Bauwert, dem Wert von eventuellen Außenanlagen und den Baunebenkosten gebildet wird. Für die Sachwertermittlung sind Angaben und Nachweise zum Baujahr der Immobilie, Bodenwert, Baubeschreibungen aller baulichen Anlagen, Beschreibungen über die Bodenbeschaffenheit, Gründstücksgröße, Daten über den umbauten Raum, Auskünfte über Reparatur- und Instandhaltungsrückstau sowie Informationen zu Einrichtungen und baulichen Anlagen für den Immobiliensachverständigen relevant.

Eine äußerst gewissenhafte Festlegung ist für den realen Immobiliensachwert unverzichtbar. Damit kommt eine diffizile Berechnung auf den Immobiliengutachter zu, da der Gebäudewert und die Kosten der Immobilie in einer exakten Wertermittlung gegenübergestellt werden müssen. Die rein rechnerische Prüfung des Immobilienbestands erfolgt durch den Immobiliensachverständigen mittels Sachwertverfahren. Entsprechend müssen andere den Immobilienwert beeinflussende Faktoren wie notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Abnutzung in Bezug auf den Zustand der Immobilie analysiert werden und in die Immobilienwertermittlung einbezogen werden. In die Kalkulation beim Sachwertverfahren muss zudem auch die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie, das Baujahr und die Restnutzungsdauer vom Immobiliengutachter einbezogen werden. Erst, wenn alle diese Faktoren berücksichtigt wurden, ergibt sich für den Immobiliensachverständigen der eigentliche Immobiliensachwert.