Verkehrswert – die Einschätzung des Zustands einer Immobilie

Eine der wichtigsten Grundlagen für die Kaufpreis- bzw. Verkaufspreisermittlung einer Immobilie bildet der vom Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen ermittelte Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung hat zudem eine wichtige Funktion, wenn es um die Beleihung eines Grundstückes oder einer Immobilie sowie die Finanzierung geht. Kreditinstitute und Immobilienanbieter ziehen daher zwingend ein Sachverständigenbüro für Immobilienfragen hinzu, um eine genaue Begutachtung durch einen Immobiliengutachter zu erhalten. Der ermittelte Verkehrswert wird von Kreditinstituten zur Bemessungsgrundlage der maximalen Kredit- bzw. Beleihungssumme herangezogen.

Für die Verkehrswertermittlung stehen dem Immobiliengutachter drei verschiedene Methoden zur Verfügung. Der materielle Objektwert bildet in der Verkehrswertermittlung die Basis auf der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter arbeiten. Der Verkehrswert des Objektes kann vom Immobiliengutachter mittels Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelt werden. Die Wertermittlung kann je nach Immobilienart auch durch eine Kombination all dieser Verfahren durch den Immobiliensachverständigen erfolgen.

Das Sachwertverfahren ist im Alltag des Immobiliengutachters allerdings das gebräuchlichste Wertermittlungsverfahren, wobei dieses auch sehr komplex ist. Vorwiegend wird das Sachwertverfahren für die Wertermittlung von eigengenutztem Wohnraum wie Zweifamilienhäuser, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eingesetzt. Der Grundstückswert und der Objektwert werden in der Sachwertermittlung getrennt voneinander berechnet. Den Verkehrswert kann der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige von den tatsächlichen Baukosten während der Gebäudeerrichtung ableiten.

Wertmindernde Umstände wie Sanierungsbedarf oder Schäden an den Bauten fließen selbstverständlich auch in die Wertermittlung des Immobiliengutachters mit ein. Die Wertermittlung für das Grundstück muss der Immobiliengutachter ebenfalls berücksichtigen. Die Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region gibt die Daten vor.

Der Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständige wird hingegen bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, um einen realistischen Verkehrswert anzugeben. Der Ertragswert stellt bei solchen Immobilien die Basis in der Wertermittlung sowie der Beleihungswertermittlung dar.  Der jährlich erzielbare Reinbetrag ist die Grundlage für die Wertermittlung durch den Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen. Der Reinertrag ergibt sich aus den Gesamtmieteinnahmen unter Abzug von Betriebs-, Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten in einem Jahreszeitraum. Die Multiplikation des Reinertrages mit der vorraussichtlichen Dauer der Restnutzung einer Immobilie ergibt für den Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter den Gebäudeertragswert.

Durch das Vergleichswertverfahren wird dem Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen ein realitätsbezogener Blick auf den Grundstückswert ermöglicht. Da die Ergebnisse recht nah an den tatsächlichen Wert herankommen,  wird dieses Verfahren bei Grundstücksbewertungen häufig zur Berechnung vom Immobiliengutachter herangezogen. Die aktuellen Werte für vergleichbare Grundstücke, die sich in gleichwertiger Lage und in ähnlichem Zustand befinden, legt der Immobiliensachverständige in diesem Fall zugrunde. Welches Verfahren das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen für angemessen hält, hängt also in erster Linie von der Art des zu bewertenden Objektes ab.